买地产股为何要挑最差的时候?地产业下半年机会在哪

买地产股为何要挑最差的时候?地产业下半年机会在哪

2018-06-15 13:41

  就个股层面看,万科A的走强,首先是源于本身不确定性的落地,随着万科A的股权之争已基本无悬念,新一届董事会引进了国有股东的代表,更有利于获取新的土地资源,为未来的发展提供了强有力的背书效应。

  但问题是,本身的不确定性落地,难以当前房地产市场处于调控周期之中的利空,有观点就认为,目前地产行业正面临着新一轮的调控压力,而且此次调控的导向较以往最大的区别是,冻结房地产交易市场的流动性。不仅仅是延长了买房的流通交易周期,而且还在首付方面做出了较大的提升力度。

  所以这对整个房地产行业、房地产上市公司的2017年、2018年业绩会带来较大的压力,进而影响着各资金对万科A乃至整个地产类上市公司估值的重估。

  按照通常逻辑,某个行业整体盈利增速回落,也意味着该行业的个股股价面临下行压力,但放到地产行业上,这一逻辑却行不通了!

  国信证券最新研报表示,2017年行业虽然处在降温期(调控政策逐渐加码、销售增速逐渐放缓),但聚焦房地产主业的优势企业的股价表现将会显著好于2016年,更是会显著好于繁荣期的2016年上半年,从地产股指数涨幅排名的角度观察,甚至会好于繁荣期的2015年!

  对于这种超出常规认知背后的逻辑,国信证券解释道,房地产行业越降温,市场的风险偏好越低,股票投资者越倾向配置那些估值已提前反映、甚至过度反映了房地产降温预期的标的。

  在房地产繁荣期,政策犹如不知何时落下的达摩克里斯之剑,对股票投资者而言,不确定的利空才最具杀伤力;在降温期,政策则变成了常量,对股票投资者而言,确定的利空未必是利空了,而且边际也会递减,甚至随着降温加剧,“政策”有望为“政策托举”利好的可能!

  纵观过去几年的地产A股小周期,上述逻辑亦被印证:譬如2011年上半年,当时房地产政策也是层出不穷,还加了两次息、上调了六次存款准备金率,行业基本面也是持续降温:新建商品房销售面积累计同比增速从2月份的13.8%滑落至5月份的9.1%、销售额从27.4%滑落至18.1%、新开工面积从27.9%滑落至23.8%、施工面积从39%滑落至32.4%,当时同期沪深300指数显著下跌,但保利的股价却上涨超14%、招商地产的股价却上涨超15%,且申万房地产指数的涨幅在28个行业中能排到前四名!

  广发证券也有类似的观点,该机构在总结地产股股价规律时指出,地产股表现领先于行业基本面,在景气度最差的时候买入地产股;在景气度持续复苏特别是价格开始持续快速上涨后卖出,因为当我们看到量价持续繁荣时,地产股将由于景气度预期不具备持续性(政策收紧预期)而出现下跌。

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  如下图所示可以看到,11年开始的地产调控时期,申万房地产开发指数最佳的买入时点就是在11年年底到12年年初,最佳的卖出点在12年年底到13年年初。

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  广发证券解释称,从利润表的角度看,房价的上涨会带来结算收入的上升,但是,我们需要考虑的是,收入的增量中,有多少形成了利润的增量?

  我们以一个初始毛利率为32%的项目为例,相关变量假设见下表。我们发现,假设房价一次性上升50%,收入的增量中只有40%为了净利润,其原因就是房价上升后,土地占收入的比重从原先的2%快速上升至超过11%。

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  其次,自11年以来,地产板块的结算毛利率持续下降,因为在房价上涨的同时地价上涨得更快,特别是在热点的一二线城市,导致地价占房价的比重逐年上升。房价上涨之后获取的高成本土地,本身就不具备的利润基础。这也是我们无法对房价上涨带来的“利润增量”给予PE估值的原因。

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  广发证券总结道,房价的上涨确实会提升利润水平,但很大一部分会被土地侵占,税收负担率将大幅加重。同时,由于房价上涨带来的“利润增量”并不具备持续性(因为地价涨得更快),只是一次性增值而并不能享受持续的PE估值。

  总而言之,房地产行业降温阶段,股票投资者投资聚焦房地产主业的优势企业的股票,赚得是“风险偏好下降”的钱、赚得是“低估值+行业集中度上升”的钱!

  对于房地产板块的后市机会,中金公司表示,下半年对房地产行业转向谨慎,优选龙头。信贷额度下行压力下,预计销售增速在下半年放缓,9月份至年末期间风险更高。持有龙头房企。重点推荐三大龙头-招商蛇口、保利地产、万科A,及区域性龙头标的:华夏幸福、荣盛发展、华发股份等。

  华创证券则认为,本次入选MSCI指数房企共13家,个数占比5.86%、市值占比3.55%。在后续MSCI纳入A股以及集中度提升的双重推动下,A股龙头房企或有估值进一步提升空间。关注低估值龙头:华侨城A、万科A、保利地产、绿地控股等。